01
先講六件會影響全局的事
補了你的數字後重整。前兩點是這案子真正的關卡，比「挑哪間銀行」還關鍵，動手前務必先讀。
契約假設貸 795 萬（75%），但事務所在銀行眼裡是商用，很多只到 7 成 = 742 萬 —— 差約 53 萬要自己補。你手上交屋款現金約 59 萬已對應契約交屋款，沒有多餘去補這個缺口，所以「貸得到 75%」對你特別重要。能衝 75%+ 的只有王道（若維持 8 成）、台中（7.5 成 + 二順位補足）。
795 萬月付約 3.2 萬。以你調薪後年收 66 萬（月 5.5 萬）單獨扛，負擔比近 6 成，銀行大概不會核到這麼多；老公單獨扛也一樣、還卡信貸。兩人合併年收 131 萬後負擔比降到約 30%，才健康。詳見第 02 段負擔比與第 04 段的 Plan C。
龜山 A7 屬林口新市鎮，依新市鎮開發條例§25：房屋稅／地價稅／契稅第 1 年免徵、之後 80%→60%→40%→20% 逐年調回、第 6 年全額，自使照核發起算。這正好抵掉「出租第一年」的稅。但出租一年仍有眉角（設籍、自用稅率延後、房貸自住切結）—— 完整拆解在第 05 段。
登記一般事務所，銀行多半當商用不動產 —— 成數 6～7 成、年限多 20 年、多半沒寬限、利率略高（2.6～3%）。好消息：事務所屬商用，不受限貸令、不會被算第二三戶砍成數。
你擔心的「一生一次」是土地增值稅的自用優惠（賣房才用到、事務所本就不適用），跟買房的房貸首購兩回事。所以「怕兩人各用掉一次首購」在事務所這案上前提幾乎不成立 —— 可以放心讓兩人一起貸。
股票淨值僅約 34 萬（遠低於富邦「資產族」300 萬門檻）→ 資產族路線走不通，定價回到「看收入」。信貸餘額 66 萬、月付 12,302，已繳 2 年紀錄良好（聯徵正面），但月付仍算負債。結論：他的價值是補收入，所以 Plan C 共同借款最合理。
02
輸入金額，即時比月付
已用你的契約數字預填（總價 1,061 萬、目標貸 795 萬）。9 間會用各自的事務所適用利率算本息均攤月付，並標出每間可貸上限 —— 紅字代表該行成數貸不到 795 萬。下方還會算三種借款組合的還款負擔比。所有利率都是機動、「起」跳。
03
9 間逐項比較 ＋ 邊看邊回填
DM 明列事務所價 = 最可信；
需電話確認 = 只有住宅價，事務所要打電話問。
一家一家打電話時：點每張卡下緣「展開細節 ＋ 紀錄這家」，直接填成數／裝潢款／利率／通話紀錄 —— 自動存本機、可匯出 JSON。最下面幾間（華南 ⭐、土銀、兆豐、星展、聯邦、永豐）是我建議補問的（含你們有往來的關係行；無 DM 報價，一樣能記）；問到別家按「＋ 新增銀行」。
打電話前：必問題庫 ＋ 開場語錄（你跟老公照著念）▾ 點我收合
📞 開場先這樣講（照著念，快速交代背景）：
「您好，我想問房貸。我在桃園龜山 A7 的『大亮泊』買了一戶，權狀登記是一般事務所、但實際當住家用，約 28 坪。總價 1,061 萬，想貸七成半、約 795 萬。我跟先生想一起辦（共同借款），我年收約 66 萬、先生約 65 萬，先生名下有一筆信貸約 66 萬、繳款正常。想先請問你們這種事務所產品能不能承作？」
A 承作與成數
- 一般事務所（辦公室）你們承作房貸嗎？
- 成數上限幾成？用「買價」還是「鑑價」算？這區大概估到多少？
- 成數不足時，有沒有二順位或裝潢款可補？
B 利率與年限
- 事務所利率多少？機動還固定？指標＋加碼各多少？
- 最長幾年？有沒有寬限期、幾年？
C 費用與綁約
- 開辦費／手續費／鑑價費各多少？
- 綁約幾年？提前清償或轉貸違約金怎麼算？
D 裝潢款與切結
- 有沒有「裝潢款」或裝潢增貸？額度、利率、怎麼撥？
- 要不要簽自住切結書？（我們交屋後會出租一年給建商子公司）這樣可以嗎？
E 額度與時程（錢荒關鍵）
- 現在房貸額度還接嗎？核貸到撥款排多久？趕得上 8/24 對保／交屋嗎？
F 共同借款 vs 分開
- 我當所有權人、跟先生一起共同借款可以嗎？收入合併計算嗎？
- 以我們的條件，「兩人一起」還是「只用一個人」哪個成數／利率／額度比較好？請幫我們評估。
- 先生的信貸約 66 萬（月付 12,302、繳 2 年正常），會不會影響成數或利率？
尾問：以我們的往來（薪轉／信用卡／舊信貸），有沒有專案或加分？ ※提醒：口頭問不上聯徵，但正式送件別超過 3 家。
狀態燈（卡片左邊色條）：已聯繫／等回覆 = 金、已送件／核准 = 綠、婉拒 = 紅。資料只存你本機瀏覽器，不上傳；填完記得「匯出 JSON」備份。
04
誰當所有權人 + 借款人？三條路
關鍵已經變了：795 萬光靠你一個人的收入，銀行大概核不下來（見第 02 段負擔比）。所以問題不再是「要不要動用老公」，而是「用哪種方式把老公的收入放進來」。加上「一生一次是土增稅、事務所用不到住宅首購」，兩人一起貸沒有浪費任何首購。三條路重排如下。
建議主線
Plan C
不換約 · 你為主 + 老公共同借款
所有權人 = 你 借款人 = 你 + 老公（共借）
- 法律上所有權人與借款人可不同人，完全不必換約，8/24 來得及
- 合併年收 131 萬 → 795 萬負擔比降到約 30%，才撐得起
- 你乾淨信用 + 老公收入與資產，綜合條件最強
- 兩人都上聯徵；老公信貸仍會被算，餘額大會吃掉一些成數空間
適合： 你們的情況幾乎就是這個 —— 要 795 萬、又要準時對保、又不想換約。對保時直接跟銀行講「共同借款人」即可。
Plan B
換約 · 老公獨資
所有權人 = 老公 借款人 = 老公
- 華南是他薪轉主往來行、信貸繳 2 年紀錄良好
- 股票只 34 萬 → 吃不到富邦「資產族」（要 300 萬），Plan B 主要賣點消失
- 單獨 65 萬扛 795 萬：房貸+信貸 ÷ 收入 = 82%，銀行不會核
- 還要辦換約、趕在對保前完成，時間偏緊
結論： 資產族既然走不通、單獨收入又過不了 82% 這關，Plan B 幾乎沒有理由 —— 直接看 Plan C。
Plan A
你獨資
所有權人 = 你 借款人 = 你
- 最單純、不用換約、不牽動老公
- 收入這關過不去：你 66 萬單獨扛 795 萬，負擔比近 6 成，銀行多半只核到更低金額 → 自備款缺口更大
- 國泰（你薪轉行）今年額度已滿，主往來行談不了
適合： 只有在你願意大幅降低貸款金額（例如只貸 6 成、自備款拉高）時才成立。以要貸 795 萬來說，這條基本不通。
05
龜山 A7 的稅：一個大利多，一個要小心
你提的兩件事我都查了。結論：A7 的新市鎮減免是真的、很划算，而且剛好抵掉「出租第一年」的稅；但「事務所申自用住宅稅率」＋「出租一年」有幾個眉角，值得對保前一起問清楚。以下數字以法條與稅局說明為準，個案仍請向桃園市地方稅務局確認。
龜山 A7 劃在林口新市鎮特定區內，建物興建完成後，房屋稅／地價稅／買賣契稅按年遞減減免，自使照核發日起算：
| 第 1 年 | 第 2 年 | 第 3 年 | 第 4 年 | 第 5 年 | 第 6 年起 |
|---|
| 免徵 0% | 繳 20% | 繳 40% | 繳 60% | 繳 80% | 全額 |
對你的意義：就算交屋第一年出租，房屋稅／地價稅本來就免徵，所以「出租卡掉自用稅率」的損失第一年幾乎是 0。契稅減免以一次為限、限使照核發 5 年內第一次買賣（預售屋交屋過戶通常吃得到）。我核對過法條：§25 寫的是「新市鎮特定區內之建築物」，只要興建完成、領有使照就適用，沒有限住宅（有人說事務所享不到，法條上站不住腳）。只是房屋稅的基礎稅率仍依實際使用認定（自住 1.2% / 出租事務所 3%），減免是在這個基礎上逐年打折。
- 自用稅率跟「中心商業區」無關。房屋稅／地價稅自用優惠（1.2%／0.2%）看的是設籍＋無出租＋無營業＋一處為限，稅局依實際使用認定、不看分區。事務所實際當住家、有設籍、沒出租，是有機會爭取自用稅率的 —— 網友說「A7 事務所可申自用」多半指這情況。
- 但出租一年會讓自用稅率延後。租給建商子公司那年 = 有出租，不符自用要件，也無法設籍自住 → 自用稅率要等出租結束、搬進去設籍後才申請得到（第 1 年反正新市鎮免徵，影響小；要顧的是別讓它拖太久）。
- 租客的「使用性質」會定房屋稅基礎。若建商子公司以事務所／營業登記使用，房屋稅基礎恐被認 3%（自住才 1.2%）；減免退場後才會有感。使用性質變更要30 天內申報，別漏。
- 房貸自住切結。若對保時簽了「自住切結書」卻立刻出租，屬違反、可能被要求提前還款或加碼利率。事務所貸款多半非自住優惠、風險較小，但對保時務必問清楚有沒有要你簽自住切結。
- 「事務所當住家」本身是違規使用。把事務所隔間、配衛浴廚房當住家，嚴格說屬違規；被檢舉時建管處可依建築法罰 6～30 萬並限期改正。實務上很普遍、少見真拆，但這是你買事務所產品「先天帶著」的風險，心裡有底就好。
最準的做法：把這三題直接打去桃園稅務局問 —— ①新市鎮減免是否限住家用？②我這戶交屋後能否認住家用（1.2%）？③出租一年怎麼申報最省、何時改回自用？
收斂建議：8/24 送這 2-3 間，走 Plan C
你數字都齊了。房貸專員說可挑 2-3 間送件比條件 —— 那就兩人共同借款（Plan C），優先鎖定「事務所貸得到 75%」的銀行。以下是我的排序。
首選
王道銀行
2.68% · 帳面 8 成 · 30 年 · 寬限 2 年
利率低、年限長，帳面成數沒被砍。若事務所真維持 8 成 = 849 萬，795 萬一次到位、零缺口，最理想。
送件先問這句：「登記一般事務所，成數還是最高 8 成嗎？」是 → 直接主打這間。
成數安全牌
台中銀行
2.68% · 7.5 成 · 30 年 · 有二順位
7.5 成 = 796 萬，剛好蓋過 795。就算王道成數縮水，台中 7.5 成 +「二順位房貸」還能補缺口，是你的成數保底。
送件問：事務所能否承作、7.5 成有無打折、必要時二順位補多少。
利率標竿
富邦人壽
2.6～2.7% · 7 成 · 30 年 · 寬限 3 年
對「登記事務所、實際住家」最對症、利率最低。但只 7 成（742 萬，差 53 萬），且你倆年薪不到 80 萬級距、利率恐 +0.1%。送去比價、壓另兩家讓利；成數不夠就當備案。
送件問：合併計算能否吃 80 萬級距、事務所成數上限、能否到 75%。
- 雙方身分證＋第二證件、印章
- 114 綜所稅收執聯
- 雙方薪轉存摺（近半年）
- 你的 8/1 調薪異動單
- 老公信貸繳款紀錄（繳 2 年良好 = 加分）
- 股票對帳單
- 買賣契約＋付款明細
- 權狀／坪數（28.12 坪）
自備款要盯緊：手上交屋款約 59 萬 ≈ 契約交屋款本身。若最後只核到 7 成，還要再湊 ~53 萬 → 所以優先確保「貸得到 75%」，別讓成數縮水逼你臨時補錢。
稅務兩件事：① 打桃園稅務局問兩題（我這戶交屋後能否認住家用 1.2%／出租一年怎麼申報最省）—— 新市鎮減免適不適用已由法條確認「不限住宅」，不用再問；② 對保當下問有沒有要簽自住切結（你們要立刻出租，這關要先確認）。
「先拿高成數、日後轉低利」這招 —— 可採納，但別照單全收
- 先成數後利率：對，尤其你這案。你的核心痛點就是成數，先確保貸得到最重要 —— 跟上面送件排序一致。但若兩家都給到 75%，仍要選利率低的，別為衝成數去接 3.5% 的二順位當主貸。
- 「綁約一到立刻轉貸」不是無痛按鈕。①這些銀行多綁 2～3 年，綁約內轉有違約金（0.5～1.5%）；②每次轉貸成本約 2～3 萬（塗銷＋設定＋代書＋鑑價）；③要重新審核＋重新鑑價，事務所鑑價偏保守、未來利率環境與你的條件都不保證更好。利差省的要大於成本才划算。
- 「轉增貸不佔限貸水位」這句要拆兩層看，兩層都不是「轉貸有豁免」。
① 央行選擇性信用管制（第二三戶成數管制）只管住宅，你事務所本就免 —— 這是「商用豁免」，而且第一次貸就享到了，不必等轉貸。
② 銀行法 72-2 的 30% 集中度水位：金管會函釋『購置住宅及企業用建築物放款均計入』，事務所＝企業建築，你這筆是算進水位的；轉貸到新銀行＝新放款，一樣佔新銀行水位。這招能成，是靠「挑水位有空間的銀行／時點送件或轉貸」（銀行到 28～28.5% 會自主縮手，年底季底尤其緊），不是法規給轉貸開後門。
- 你真正的轉貸甜頭在這：等你實際自住、設籍、結束出租後，把「事務所貸款」轉成「自用住宅貸款」，利率有機會從 2.7% 一路降到 2.x 首購價、成數也可能拉高 —— 這比單純換一家實在得多。這才是值得盯的轉貸時機。
- 華南銀行 —— 老公的薪轉主往來行。9 間裡竟然沒有它。主往來行對自家薪轉戶（尤其你們 Plan C、老公是共同借款人）條件常最好，強烈建議問，甚至當送件第 4 間。
- 土地銀行 / 公股行庫（兆豐・一銀・彰銀）。公股水位相對寬、土銀專營不動產，衝成數時值得問；星展（老公有卡）、永豐（轉貸經驗多）可順手比。
- 但要有心理準備：事務所房貸「非建商配合銀行」的行庫常更保守（成數掉到 5～6.5 成）甚至婉拒。所以這 9 間建商配合行仍是主力；華南靠「關係」值得一試，其他非配合行當比價用、別抱太高期待。
Threads／在地情報（agy＋我交叉查證 · 2026-07-18）：① 集體對保 8/24 才開始，目前網路上還沒有已購戶的實際核貸成數／利率經驗可參考 —— 這正是你得靠這份工作表先自己算的原因。② 大亮泊是 1255 戶大案、已在換約轉售（有人 1040 買、1100 轉），供給大 → 銀行鑑價可能被壓低，成數更要顧。③ 建商確有「售後回租」專案（就是你說的出租給子公司），它會讓自住稅率那年拿不到，已納入第 05 段。
- 整體水位都緊。銀行房貸普遍卡在 72-2 的 27～28% 警戒（上限 30%），放款保守、撥款排隊。「誰有額度」是各家分行這週的狀態，沒有網路搜尋能給即時答案 —— 靠打電話問「現在還接嗎、撥款要排多久」（已放進追蹤卡問法）。
- 富邦人壽有結構優勢。它是壽險資金、不吃銀行 72-2 水位，錢荒期額度相對不緊 —— 你名單裡它不只利率低，額度也是加分（缺點：壽險審收支比較嚴、偏好精華地段）。
- 農會值得問，但不是「無限額度」。農會信用部不受 72-2、相對有空間，但有自己的量能 —— 你手上板橋區農會 DM 就寫「總量管制、額滿為止」，且央行限貸令仍適用。當「較鬆的一條」去問，別當保證。
- 民營散客現在難。國泰世華／富邦銀／中信／台新／永豐／玉山水位高，對「非薪轉、非往來 VIP」常技術性婉拒或排隊 3 個月＋。所以民營這邊，靠關係（老公華南薪轉）比散客上門實在。
- 鑑價落差是隱形殺手。A7 是大案、房價波動，銀行鑑價常打 9 折（買 1,061 萬可能只估 950 多萬）。就算核 7 成也是用鑑價算 → 實質可貸更低、缺口比 53 萬更大。網友建議 A7 自備款備到 2.5～3 成。
- 送件紀律：先請行員口頭估價、同時別送超過 3 家（聯徵查詢太多會被直接拒）—— 剛好對應你房貸專員說的「挑 2-3 間送」。